રૂ. 2000ની નોટ પાછી ખેંચવાની ઘટનાઃ હાઉસિંગ ડીલ-બ્રેકર નથી

ડિમોનેટાઇઝેન પાર્ટ-2ની અસર અંગે તલસ્પર્શી એનાલિસિસ

2,000 રૂપિયાની ચલણી નોટો ચલણમાંથી પાછી ખેંચી લેવાના ભારતીય રિઝર્વ બેંકના નિર્ણયથી હાઉસિંગ સેક્ટર પર તેની સંભવિત અસર અંગે પ્રશ્નો ઉભા થયા છે. કેટલાક માને છે કે આ પગલાથી રોકડ ઘટકો સાથે જમીનના સોદા અને પુનર્વેચાણના હાઉસિંગ વ્યવહારોમાં વધારો થઈ શકે છે, ઓછામાં ઓછા ટૂંકા ગાળામાં જ્યારે આંચકો રહે છે. અન્ય લોકો દલીલ કરે છે કે અસર ન્યૂનતમ હશે, ખાસ કરીને પ્રાથમિક હાઉસિંગ વેચાણ બજાર પર. સૌથી મોટા ડૂમ-સેયર્સ અમને તે સમયના વર્તમાન રૂ. 500 અને રૂ. રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં 1000ની નોટોના સરકારના ડિમોનેટાઇઝેશનની અસરની યાદ અપાવે છે.

ડેમો 2016 વિ રૂ. 2000ની નોટ ઉપાડ 2023

ડેમો 2016 – નિઃશંકપણે, 2016ના ડિમોનેટાઇઝેશનને કારણે પ્રોપર્ટી વ્યવહારોમાં ટૂંકા ગાળાનો ઘટાડો અને હાઉસિંગ સેક્ટરમાં મંદી આવી. ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ બજારમાં લગભગ પરંપરાગત રીતે નોંધપાત્ર પ્રમાણમાં રોકડ વ્યવહારો સામેલ હતા, જેમાં હંમેશા બિનહિસાબી અને સંગ્રહિત ઉચ્ચ મૂલ્યની ચલણી નોટો સામેલ હતી. આ નોટો પાછી ખેંચી લેવાથી બજારમાં રોકડની અછત સર્જાઈ હતી, જેના કારણે પ્રોપર્ટીના વેચાણમાં ઘટાડો થયો હતો અને કિંમતોમાં ઘટાડો થયો હતો. તરલતાની તંગીએ રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સને પણ અસર કરી હતી જેઓ જમીન સંપાદન અને બાંધકામ માટે રોકડ વ્યવહારો પર આધાર રાખતા હતા. તે સમયે ખૂબ જ પ્રચલિત રૂ. 1000 અને રૂ. 500ની નોટોના અચાનક ઉપાડ એ તેમના રોકડ પ્રવાહમાં વિક્ષેપ પાડ્યો, જેના કારણે પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થવામાં વિલંબ થયો અને નાણાકીય તણાવ થયો.

ડિમોનેટાઇઝેશનથી ઘર ખરીદનારાઓ અને હાઉસિંગ રોકાણકારોને પણ માનસિક અસર થઈ હતી, જેના કારણે તેઓ રાહ જુઓ અને જુઓનો અભિગમ અપનાવે છે. બજારમાં અનિશ્ચિતતા પ્રવર્તી રહી હતી, કારણ કે લોકોને પોલિસીની લાંબા ગાળાની અસરો વિશે સ્પષ્ટતાની જરૂર હતી. આ સાવચેતીભર્યા સેન્ટિમેન્ટે રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં મંદીમાં વધુ ફાળો આપ્યો.

ઉપરાંત, રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ પર ડિમોનેટાઇઝેશનની અસર સમગ્ર દેશમાં ભાગ્યે જ એકસરખી હતી. બજારોમાં જ્યાં રોકડ વ્યવહારો વધુ પ્રચલિત હતા, જેમ કે નાના શહેરો અને ગ્રામીણ વિસ્તારોમાં તેની અસરો વધુ સ્પષ્ટ હતી. મોટા, વધુ સંગઠિત રિયલ એસ્ટેટ બજારોમાં જ્યાં મિલકતના વ્યવહારોનું ઊંચું પ્રમાણ સત્તાવાર બેંકિંગ ચેનલો દ્વારા પહેલાથી જ થઈ રહ્યું હતું, ત્યાં DeMoની અસર ઘણી ઓછી હતી.

2023 – આ વર્ષે, RBIએ ચલણમાંથી રૂ. 2,000ની નોટો પાછી ખેંચવાનો નિર્ણય લીધો છે. પ્રથમ, આ ઉપાડ એ આપત્તિજનક ઘટના નથી પણ ક્રમિક પ્રક્રિયા છે. તે પ્રતિબંધ નથી. આ નોટોને ડિમોનેટાઇઝ કરવામાં આવી નથી અને તે લીગલ ટેન્ડર તરીકે ચાલુ રહેશે. આરબીઆઈએ નાગરિકોને 30 સપ્ટેમ્બર, 2023 સુધીમાં આ નોટો જમા કરાવવા અથવા બદલવા માટે કહ્યું છે. આ દેખીતી રીતે 2016ની ઘટના સાથે તુલનાત્મક નથી, જે અચાનક હતી અને લગભગ કોઈ બફર સમયગાળો નહોતો. ઉપરાંત, અત્યંત વિક્ષેપજનક નોટબંધી પછી ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં ઘણી વસ્તુઓ બદલાઈ ગઈ છે. હાઉસિંગ ટ્રાન્ઝેક્શન્સમાં રોકડ ઘટક મોટા પ્રમાણમાં ઘટાડો થયો છે.

અન્ય દેશોમાં સમાન ચાલની અસર

તે નકારી શકાય નહીં કે ચલણી નોટોના અચાનક ઉપાડ અથવા ડિમોનેટાઇઝેશનની નિઃશંકપણે અન્ય દેશોના રિયલ એસ્ટેટ બજારો પર નકારાત્મક અસર પડી હતી. 2016 માં, વેનેઝુએલાએ તેની 100 બોલિવરની નોટને ડિમોનેટાઇઝ કરી, જે દેશની ચલણમાં રહેલી રોકડમાં લગભગ 77% હિસ્સો ધરાવે છે. આનાથી અંધાધૂંધી સર્જાઈ અને દેશના રિયલ એસ્ટેટ બજાર પર પ્રતિકૂળ અસર થઈ, કારણ કે મિલકતના વ્યવહારો અટકી ગયા, ભાવમાં ઘટાડો થયો અને પ્રવાહિતા કડક થઈ.

2019 માં, ઝિમ્બાબ્વેએ વિદેશી ચલણનો ઉપયોગ કરવા પર પ્રતિબંધ મૂક્યો અને તેનું રાષ્ટ્રીય ચલણ, ઝિમ્બાબ્વેન ડોલર ફરીથી રજૂ કર્યું. પરિણામે, દેશે અતિ ફુગાવો અને આર્થિક પડકારોનો અનુભવ કર્યો, અને વિદેશી ચલણના ઉપાડથી તેના રિયલ એસ્ટેટ બજારને અસર થઈ. પ્રોપર્ટીના મૂલ્યોમાં ઘટાડો થયો અને વ્યવહારોમાં ઘટાડો થયો.

તેના ઘણા સમય પહેલા, 1987માં, બર્મીઝ સરકારે 25, 35 અને 75 ક્યાટની નોટો બંધ કરી દીધી હતી. ફરીથી, આ પગલાનો ઉદ્દેશ ફુગાવા અને ભ્રષ્ટાચારને કાબૂમાં લેવાનો હતો પરંતુ તે પ્રોપર્ટીના ભાવ, વ્યવહારો અને સેક્ટરમાં એકંદર રોકાણમાં ઘટાડો તરફ દોરી ગયો. જો કે, આવા માપદંડોનો ઉપયોગ કરવામાં થોડો અર્થ નથી. નિઃશંકપણે, જ્યાં પણ રિયલ એસ્ટેટમાં રોકડ વ્યવહારો પર વધુ નિર્ભરતા હતી ત્યાં બજારો અરાજકતામાં ધકેલાઈ ગયા હતા. પરંતુ ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટને 2016માં ફટકો પડ્યો હોવા છતાં, ત્યારથી તે ખૂબ જ બદલાઈ ગયું છે. LocalCircles દ્વારા કરવામાં આવેલ સર્વે દર્શાવે છે કે નોટબંધી બાદ ભારતીય રિયલ એસ્ટેટમાં રોકડ વ્યવહારો ઘટ્યા છે અને તે સતત ઘટતા જાય છે. 2021ના ​​સર્વેક્ષણમાં, 70% ઉત્તરદાતાઓએ અગાઉના 7 વર્ષમાં હસ્તગત કરેલી મિલકત માટેના વ્યવહારના ભાગ રૂપે રોકડમાં સ્વીકાર્યું હતું. જો કે, વધુ તાજેતરના સર્વેક્ષણ દર્શાવે છે કે છેલ્લા 7 વર્ષમાં પ્રોપર્ટી ખરીદનારા 44% ઉત્તરદાતાઓએ જણાવ્યું હતું કે રોકડ વ્યવહારનો ભાગ છે. ઉત્તરદાતાઓની ટકાવારી કે જેમણે અડધાથી વધુ રકમ રોકડમાં ચૂકવી હોવાનું સ્વીકાર્યું હતું તે નવા સર્વેક્ષણમાં 2021માં 16% થી ઘટીને 8% થઈ ગયું છે.

આ સૂચવે છે કે 2016 થી ભારતીય હાઉસિંગ સેક્ટરમાં ભારે પરિવર્તન આવ્યું છે. એવું નથી કે RERA માટે સંપૂર્ણ પારદર્શિતા જવાબદારીની જરૂર છે – ખરીદદારો અને વેચાણકર્તાઓ સભાનપણે રોકડ ઘટકોથી દૂર ગયા છે.

ટાયર 3 શહેરોમાં એવા કિસ્સાઓ ચાલુ હોઈ શકે છે કે જ્યાં કલાપ્રેમી બિલ્ડરો RERA ના કાર્યક્ષેત્રની બહાર ખરીદદારોને ફ્લેટ વેચે છે, જેમાં વિવિધ પ્રમાણમાં રોકડ ઘટકો છે. તેમ છતાં, ક્રાંતિકારી RERA કાયદાનો પ્રભાવ અને જાગૃતિ ઝડપથી ફેલાઈ રહી છે. મોટાભાગના ભારતીય ઘર ખરીદનારા અંતિમ-વપરાશકર્તાઓ છે જેઓ ઇચ્છે છે કે તેમની ખરીદીઓ સારી રીતે દસ્તાવેજીકૃત અને કાયદેસર રીતે બોર્ડની ઉપર હોય. તેમના તરફથી, ટાયર 3 અને પેરી-અર્બન વિસ્તારોમાં નાના વન-ઑફ પ્રોજેક્ટ્સ ધરાવતા નાના બીટ પ્લેયર્સના સંભવિત અપવાદ સાથે, વિકાસકર્તાઓ તેમની વ્યવસાયિક પ્રતિષ્ઠા અને ટકાઉપણાને અસર કરતી વ્યાપાર પદ્ધતિઓમાં જોડાવાનું જોખમ લેશે નહીં. તેથી, ગ્રેડ કરેલ રૂ. 2000ની નોટ પાછી ખેંચી લેવાથી ડેવલપર્સ અને ઘર ખરીદનારાઓને સંડોવતા પ્રથમ વેચાણ બજારને અસર થશે નહીં. જો કે, પુનર્વેચાણ બજારને થોડો ફટકો પડી શકે છે કારણ કે ત્યાં રોકડના ઘટકો ચાલુ રહે છે. જે પણ અસર જોવા મળશે તે 2023 ના અંત સુધી લંબાશે નહીં.

(લેખક: આકાશ ફરાંદે, ફરાંદે સ્પેસિસના મેનેજિંગ ડિરેક્ટર છે, લેખમાં રજૂ કરાયેલી વિગતો લેખકના પોતાના અંગત મંતવ્ય છે. )